樓市的暖意，最先從二手房開始向外滲透，躥升的數據最為直觀：
北京上周成交超4300套，處2022年以來周度成交最高位；2月截至26日，北京二手房總成交近1.3萬套，較1月增長接近50%，結束了環比連續4個月下滑態勢。
多家中介機構對外表示，帶看量、網簽量雙升；某銀行工作人員也透露，2月份較1月份的日平臺辦理量提升50%。北京房產成交鏈條上，從內到外透著一股暖春的氣息。
不僅是北京，多個熱點城市二手房強勢復蘇，成都2月狂飆，創下近11年來的最高記錄，截至2月27日，2月成交量達1.8萬套；廣州也很搶眼，上周網簽量預計在3000套左右……
根據Wind數據顯示，上周（2月18日-2月24日）北京、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、廈門、南寧、青島、佛山、東莞、金華、江門和揚州等15個城市二手房成交合計218萬方，周環比+19%，周同比+87%，北京、成都繼續領漲，杭州、南京跟漲。
新房市場也呈回暖趨勢，同期35城新房成交445萬方，恢復至2022年下半年周均水平，環比+16.5%。但是相較于二手房市場的強勢復蘇，新房市場尚有一定差距。
二手房復蘇背后
中指研究院市場研究總監陳文靜告訴焦點財經，背后主要有兩大因素：一方面是二手房市場更加市場化，一般市場反饋較新房市場更早，積壓的住房需求釋放的更快，且受季節性因素影響，部分購房者考慮子女上學等事宜，提前購房也一定程度推動了二手房市場活躍度提升。
另一方面，政策效果有所顯現。2022年以來，針對二手房交易的優化政策頻出，對二手房市場回暖起到助力作用。濟南、深圳等地逐步推開“帶押過戶”交易模式，大幅縮短二手房交易周期，降低交易成本，另有部分城市放寬限售政策，提升了二手房市場交易活躍度。
從新房的角度出發，一是購房者對期房爛尾的擔憂尚未根本扭轉，部分購房者更傾向于購買二手房；二是新房成交一定程度受供給端影響，熱點城市供應量不足也將拖累新房需求釋放。
根據中指數據，去年12月至今年1月，受疫情及春節假期影響，重點50城商品住宅新批上市面積為2016年以來同期最低水平，房企推貨意愿仍較低，2月，重點城市商品住宅新批上市面積略有修復，但相比于需求端，供給端修復的節奏較慢。
對于二手房較新房復蘇更為強勢，國金證券分析認為：一是整體住房需求仍在，2022年底積壓的部分需求逐步釋放；二是1-2月是傳統淡季，同時2022年市場剛需產品去化難度較大，房企推貨量小，新房市場剛需項目供應不多，且區位配套不及二手房；三是剛需客戶對保交付風險仍有擔憂，二手房所見即所得。
易居研究院研究總監嚴躍進指出，回暖也恰說明，二手房吻合了部分市場的需求。部分房東想換房或者想回籠資金，這個時候會加快掛牌交易，房源可選擇面就會增多。部分購房者要為小孩子找好的學區房，這個時候房源交易也會升溫。
對于新房回暖和二手房的判斷，實際上還是在于二手房有壓抑的需求，所以相對會好。而新房本身價格相對要高，需要點時間去釋放。
帶動新房市場回暖
“但后續二手房交易熱后，也可以帶動一手房的交易復蘇?！?嚴躍進表示。
申港證券也認為二手房市場的熱度有望向新房市場傳遞，進而帶動商品房市場復蘇。當前新房市場與二手房銷售尚存在一定差距，主要是因為部分房企出險，導致購房者對期房信心不足轉而選擇二手房。
隨著相關風險正逐步消減，購房者對新房信心將提升，帶動新房市場進一步回暖，一方面是交付風險正逐步降低，期房信心將迎來修復；另一方面，國央企正逐步成為新房的主要開發主體，購房者顧慮正在得到消除。
從克而瑞房企1月權益銷售額數據來看，國央企銷售表現顯著好于其他房企；尤其是2022年下半年以來，民營房企拿地驟減，進入戰略性防御階段，央國企成為土地市場的主角，這也有助于提升購房者對期房的信心。
而且，隨著二手房持有者完成出售后，資金回籠，進而將催生改善置換性需求，其中包括城市間的改善、城市內部區位的改善、以及居住屬性的面積改善多種需求；具體體現到新房市場，將表現為核心區位、改善屬性的項目熱度將進一步提升，同時或將催生區域間分化。
多家機構認為，新房市場將于3月迎來好轉，中信證券預計新房市場將在3月迎來網簽的同比正增長，并且不少三四線城市也在復蘇之列，企業認購情況已經在最近一周明顯好轉，預計2月底網簽數字將有所表現。
