簡述：
5月31日，境內首批9只公募REITs開始募集后，市場認購情緒火爆，僅半天時間9只REITs針對公眾額度均已售罄，獲配難度
5月31日，境內首批9只公募REITs開始募集后，市場認購情緒火爆，僅半天時間9只REITs針對公眾額度均已售罄，獲配難度僅次于新股申購。6月21日，首批公募REITs即將上市交易。從投資者的角度看，公募REITs的投資價值應該如何判斷？投資風險主要體現在哪些方面？REITs投資和債券投資、股票投資又有何不同？
一、公募REITs是中國多層次資本市場的重要組成部分，其推出意義堪比科創板
?。ㄒ唬┕糝EITs發展簡史及中國基礎設施公募REITs試點
REITs的全稱是不動產信托投資基金（Real Estate InvestmentTrusts），是一種以發行收益憑證的方式向社會投資者公開募集資金，由專門投資機構進行不動產投資經營管理，并將投資綜合收益的絕大部分分配給投資者的一種信托基金。
1960年美國首先推出REITs，1969年歐洲第一個REITs法案在荷蘭通過，從此REITs模式開始在全球擴展開來。截至2019年底，世界上近40個國家和地區推出了REITs產品，全球 REITs市場規模高達3萬億美元，另有包括中國在內的十個國家準備推出自己的REITs產品。在東亞地區，日本、新加坡、韓國和中國香港地區、中國臺灣地區等都已推出REITs產品。
中國本次進行試點的公開募集基礎設施證券投資基金（基礎設施公募REITs），是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產，通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。
此次中國基礎設施公募REITs試點采用“公募證券投資基金+資產支持證券”的結構，基本架構示意如下：
圖1 基礎設施公募REITs架構示意圖
資料來源：公開信息整理
?。ǘ┗A設施公募REITs推出的意義堪比科創板
在百年未有之大變局的背景下，國內外宏觀環境的巨大變化為基礎設施公募REITs的推出創造了良好的環境，也賦予了公募REITs新的時代使命和強大生命力，中國公募REITs行業發展迎來黃金機遇期。
1、后城鎮化時代，現金流信用/數據信用逐步取代物權信用，REITs可以發揮存量盤活和增量促進的雙重作用
在后城鎮化時代，傳統的以物權信用為基礎的貸款融資方式不再一家獨大，企業本身的信用狀況（取決于企業未來的盈利能力或獲得現金流的能力）將成為企業融資的決定性因素，以未來現金流量為基礎的公募REITs順應了時代的潮流。
中國基建領域沉淀了大量資產，通過REITs方式可以盤活這些存量資產，同時為傳統基建領域補短板和新基建投資提供增量資金來源，發揮存量盤活和增量促進的雙重作用。
此外，在基礎設施建設中，近年來政府一直推動PPP模式，但是社會資本尤其是民間資本進入意愿不足，公募REITs可以成為PPP模式的社會參與方，將股權投資、風險共擔做到實處。
2、大資管時代，公募REITs是中國REITs行業的發展方向
資管新規出臺后，基建行業傳統的通道類融資、非標融資受限，非標轉標、股權類融資成為大的方向。資管新規要求縮減通道類融資，非標融資不得期限錯配，推動表外非標債權回表，按照100%風險權重進行資本計提，禁止多層嵌套和監管套利等，傳統的委貸、非標、私募ABS等融資渠道受阻。同時，資管新規對標準化資產、股權類資產持鼓勵態度，公募REITs作為標準化產品受到各方關注，將推動基建行業融資走向證券化、標準化。
3、高杠桿時代，各融資主體利用公募REITs融資的需求增加
根據中國社科院國家資產負債表研究中心公布的中國宏觀杠桿率數據，2021年一季度中國實體經濟的杠桿率達到267.8%，其中政府部門杠桿率為44.3%，企業部門杠桿率為161.4%。
公募REITs具有股權融資屬性，有利于降低原始權益人的負債率，降低實體經濟的宏觀杠桿率。
對于地方政府及其城投平臺而言，傳統的基建投資模式由地方政府及其控制的城投平臺主導，資金則來源于“土地財政”。通過REITs模式進行基建領域融資，有利于管控地方政府債務，改變“土地財政”現狀。
對于國有企業而言，當前國有企業手中持有大量不動產，也產生了大量的相關負債，屬于傳統的重資產運營模式，負債率高企，經營負擔沉重。如果能夠以公募REITs的方式盤活、退出，不僅可以降低企業經營負擔，服務國企改革大局，更可以開辟廣闊的公募REITs市場。
4、全球性低利率時代，REITs是投資者財富管理的新選擇
