住在杭州網1月5日訊
一、重要結論
1、2022年一年中，中央政府對房地產市場的政策、態度和表述，不斷刷新變化。
3月2日，銀保監會主席、央行黨委書記郭樹清表態根本轉向：從“金融體系最大灰犀?！钡健胺康禺a泡沫化金融化勢頭得到扭轉”。
3月16日，國務院金融穩定發展委員會專題會議。劉鶴：“關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施?！?/p>
4月29日，中央政治局會議：“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管?！?/p>
8月22日，央行再度降息，1年期和5年期雙雙下降。1年期LPR下降5個基點，5年期以上LPR下降15個基點。2022年，5年期LPR共三次下調，累計下調了35個基點。
11月11日，央行、銀保監聯合發布16條樓市“救市”新政，涉及房貸展期、延長兩道紅線過渡期、房企風險化解、保交樓等方面。
12月15日至16日，中央經濟工作會議強調：“扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求?！?/p>
12月15日，國務院副總理劉鶴罕見地重申“房地產是國民經濟的支柱產業”。
2、杭州的救市政策頻繁出臺。
杭州在經過年初4個多月按兵不動后，自“5.17”新政后出臺了多項救市政策。
“5.17新政”主要指向二手房，包括落戶未滿5年無需社保要求、外地戶口連續繳納12個月社?？少徺I二手房、個人轉讓家庭唯一住房，增值稅免征“5改2”。
9月至11月，杭州主城以外的絕大多數區（縣市）接連出臺穩樓市“一區一策”，針對各自區域或區域內的部分鎮街，降低限購條件、契稅優惠、團購優惠、購房補貼等。
此外，9月30日，財政部發布了個人1年內置換住房退個稅的全國性政策。
11月11日，杭州執行房貸新政，回歸認房不認貸，首套房首付三成，利率最低4.1%，二套首付降至四成，利率最低4.9%。
3、商品房全年成交大幅下挫，僅11萬套，比2021年減少8萬多套，創近八年新低。
2022年，杭州市區商品房成交110388套，相比2021年大幅下降42.4%，創近八年歷史新低。
其中，商品住宅成交87639套，相比2021年大幅下降44.9%，同樣創近八年歷史新低。
4、商品房市場表現為內冷外熱，一半以上樓盤仍需搖號。
2022年，杭州市區商品住宅搖號綜合中簽率攀升至約24.1%，相比2021年的13.9%，上升10.2個百分點。
杭州市場出現明顯兩極分化，郊區板塊多數遇冷，剛需樓盤成交量下降，而改善類、高端改善類樓盤仍有熱度，成交房源向主城、向熱門板塊收縮。
一方面，搖號的熱度基本與商品房和二手房之間的套利空間成正比。
杭州SKP、華潤置地·杭珹未來中心、杭州國際金融中心（杭州IFC）、新世界·江明月朗園（K11）、濱江·攬奧望座等與周邊二手房存在明顯價差的項目，多次開盤幾乎都是超低中簽率，甚至需要社保入圍，房源需要5年限售。
另一方面，雖然仍有一半以上樓盤需要搖號，但大多數樓盤已經是高中簽率或無需搖號。
2022年杭州市區商品住宅中簽率≤25%的開盤次數占總量的19%（其中中簽率≤10%的僅為2%），中簽率25%-50%占比14%，中簽率＞50%占比23%，而全年商品住宅“流搖”約249次，占開盤總次數約45%。
5、杭州熱門板塊的商品房呈現明顯大戶型趨勢。
在改善需求、保值需求仍較為活躍的市場背景下，特別是有較大套利空間的熱門板塊，房企在定位項目時更傾向于高端改善和資產保值型的產品。
錢江新城二期（江灣新城）的濱江·天瀾海岸，精裝均價53000元/平方米，房源中有360方六室兩廳五衛、465方六室兩廳六衛的超大戶型。該項目三次開盤，中簽率都較低，在17.11%-29.7%之間。
同在錢江新城二期的建發華發·江月望云，精裝均價53000元/平方米，房源中有255方五室兩廳四衛、250方五室兩廳四衛、225方四室兩廳三衛等大戶型，三次開盤中簽率均在20%左右。
