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房地产开发企业在收款时开具发票

来自:未知 作者:admin 发布时间:2018-01-24 10:28 点击次数:

⊙ 梁 军 曹胜新
一、问题的提出 方法下,增值税应纳税额等于当期销售额乘以 5% 的
房地产开发企业自行开发房地产项目,投资大、 征收率)。然而,税务机关的这种做法却可能导致出
周期长,通常需要数年甚至更长的时间。因此,房地 现以下三个不合理的结果。
产开发企业可以在自行开发的房地产项目完工前,先 1. 房地产开发企业预售阶段增值税负担可能增大
取得《商品房预售许可证》预售房地产。通常情况 对于适用一般计税方法的房地产开发企业而言,
下,购房者购买房地产开发企业预售的房地产,主要 如果预售时取得预收款并开具发票,在此时确认增值
采取按揭贷款、一次性付款、分期付款等方式。在按 税纳税义务,那么就要以当期销售额和 11% 的适用
揭贷款方式下,购房者付讫首付款申请贷款时,需要 税率计算当期销项税额。房地产市场景气时,预售阶
向发放贷款的金融机构提供包括首付款发票在内的有 段的销售比例往往很高,故而销项税额往往很大,与
关资料,这就要求房地产开发企业在收到首付款时必 此相对应的是,由于预售阶段的房地产项目往往还未
须向购房者开具发票;在一次性付款方式和分期付款 完工结算,所以房地产开发企业的大部分增值税进项
方式下,购房者为了维护自己的合法权益,也会要求 发票尚未取得(如建筑安装企业在这个阶段向房地产
房地产开发企业在收款时开具发票。于是,有些税务 开发企业提供的增值税专用发票对应的金额及税额在
机关根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税 工程总价款中通常占比较小),因而进项税额比较小,
〔2016〕36 号,以下简称“36 号文”)附件 1 第四十五 由此计算出的房地产开发企业预售阶段的增值税应纳
条“先开具发票的,为开具发票的当天”的增值税纳 税额往往比较大。对于适用简易计税方法的房地产开
税义务发生时间确认规定,认为房地产开发企业预售 发企业而言,如果预售时取得预收款并开具发票,在
房地产取得预收款并开具发票的当天为增值税纳税义 此时确认增值税纳税义务,就要以当期销售额和 5%
务发生时间,要求纳税人根据预收款计算当期销售额 的征收率计算当期增值税应纳税额。无论是适用一般
和销项税额(一般计税方法下,销项税额等于当期销 计税方法还是适用简易计税方法的房地产开发企业,
售额乘以 11% 的税率)或增值税应纳税额(简易计税 如果预售时取得预收款但不开具发票,那么此时不必
 

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